مدت زمان مزایده ملک مشاع

مدت زمان مزایده ملک مشاع از زمان شروع درخواست تا تقسیم پول بین شرکا، به عوامل مختلفی بستگی دارد و معمولاً بین ۸ ماه تا یک سال و نیم طول می کشد. این فرآیند پیچیده شامل مراحل اداری و قضایی متعددی است که هر کدام زمان بر هستند و ممکن است با اعتراضات یا مشکلات دیگر طولانی تر شوند. مالکین و خریداران باید با صبر و پیگیری، این مسیر را طی کنند.

حتماً برای شما هم پیش آمده که ملکی دارید، اما مالکیت آن تنها به شما تعلق ندارد؛ مثلاً با چند نفر دیگر شریک هستید یا ملک از طریق ارث به شما و بقیه ورثه رسیده. به این جور ملک ها می گوییم ملک مشاع. حالا تصور کنید یکی از شرکا (یا همه) تصمیم می گیرند این ملک را بفروشند، اما هر کاری می کنند نمی توانند سر تقسیم یا نحوه فروش به توافق برسند. اینجا پای دادگاه و مزایده به میان می آید. خیلی ها که با این موضوع درگیر می شوند، اولین سوالی که به ذهنشان می رسد این است که خب، این مزایده چقدر طول می کشه؟ سوال به جایی هم هست، چون وارد یک پروسه قانونی طولانی و گاهی پر دردسر می شوید که آگاهی از زمان بندی آن، کمک می کند برنامه ریزی بهتری داشته باشید و کمتر اذیت شوید. در این مقاله می خواهیم حسابی این قضیه را باز کنیم و از سیر تا پیاز مدت زمان مزایده ملک مشاع برایتان بگوییم.

مفهوم دستور فروش ملک مشاع و تفاوت آن با مزایده

قبل از اینکه وارد بحث زمان بندی بشویم، بیایید یک سری مفاهیم اصلی را روشن کنیم تا همه چیز دستتان بیاید. خیلی ها فکر می کنند دستور فروش همان مزایده است، اما این دو با هم فرق دارند.

دستور فروش چیست و چه زمانی صادر می شود؟

وقتی می گوییم دستور فروش ملک مشاع، منظورمان یک تصمیم قضایی از طرف دادگاه است. این دستور در واقع مجوز فروش ملکی است که قابلیت تقسیم بین شرکا را ندارد. یعنی چی؟ فرض کنید شما و برادرتان یک واحد آپارتمان ۲۰ متری دارید. خب، عملاً نمی شود این آپارتمان را به دو قسمت ۱۰ متری تقسیم کرد که هر کدام یک بخش را بردارید و بروید سر زندگی تان! در چنین شرایطی، اگر به توافق هم نرسید، یکی از شما یا هر دو می توانید از دادگاه بخواهید که اجازه فروش ملک را صادر کند تا پولش بینتان تقسیم شود. این اجازه را می گویند دستور فروش.

نقش گواهی عدم افراز در صدور دستور فروش

نمی شود همین طوری مستقیم رفت دادگاه و گفت «آقا، خانوم قاضی، این ملک ما رو بفروشید!» قبل از دادگاه، یک مرحله مهم دیگر داریم: افراز. افراز یعنی تقسیم کردن ملک مشاع به قسمت های کوچکتر و مستقل، جوری که هر شریک سهم خودش را داشته باشد. این کار اول به عهده اداره ثبت اسناد و املاک است. یعنی باید اول درخواست افراز را به اداره ثبت بدهید. اگر اداره ثبت تشخیص داد که ملک قابل تقسیم هست (مثلاً یک زمین بزرگ ۱۰۰۰ متری دارید که میشه تقسیمش کرد)، اونجا سهم هر کس مشخص میشه و تمام. اما اگر اداره ثبت هم مثل مثال آپارتمان ۲۰ متری ما تشخیص داد که ملک اصلاً قابلیت افراز و تقسیم نداره، یک گواهی عدم افراز به شما می ده. این گواهی خیلی مهمه، چون بدون اون، دادگاه اصلاً درخواست دستور فروش شما رو بررسی نمی کنه. پس، گرفتن این گواهی یک گام اساسی و قبل از هر اقدام جدی در دادگاه برای فروش ملک مشاع است.

توضیح مختصر مراحل قبل از صدور دستور فروش

پس تا اینجا فهمیدیم که قبل از دستور فروش، اول باید سراغ اداره ثبت برویم و اگر نشد، گواهی عدم افراز بگیریم. این خودش یک داستان جداگانه است که در ادامه بیشتر به زمان بندی آن می پردازیم. بعد از اینکه این گواهی رو گرفتید، تازه نوبت به دادگاه می رسه تا درخواست دستور فروش ملک مشاع شما را بررسی کنه.

مراحل زمانی مزایده ملک مشاع: از درخواست تا تقسیم وجوه

حالا می رسیم به قسمت اصلی بحث، یعنی بررسی مراحل مختلف و زمان بندی تقریبی هر کدوم از این گام ها. یادتان باشد این زمان ها کاملاً تقریبی هستند و ممکن است بسته به پیچیدگی پرونده، بار کاری دادگاه و اداره ثبت، همکاری شرکا و خیلی عوامل دیگر، کمتر یا بیشتر طول بکشند.

مرحله اول: اخذ گواهی عدم افراز و تقاضای دستور فروش (پیش زمینه مزایده)

این مرحله اولین قدم شماست و بدون اون نمی تونید به دادگاه برای فروش ملک مشاع مراجعه کنید.

• مدت زمان مراجعه به اداره ثبت و کارشناسی: شما باید اول به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کنید و درخواست افراز بدید. اداره ثبت پرونده رو بررسی می کنه و یک کارشناس (معمولاً نقشه بردار ثبت) برای بررسی ملک می فرسته. این کارشناس میاد و وضعیت ملک رو می بینه تا تشخیص بده قابل افراز هست یا نه. این بخش خودش ممکن است از ۱ تا ۲ ماه طول بکشه.
• مهلت اعتراض به تصمیم اداره ثبت: اگر اداره ثبت تشخیص داد که ملک قابل افراز نیست و گواهی عدم افراز رو صادر کرد، این تصمیم به همه شرکا ابلاغ می شه. شرکا ۱۰ روز فرصت دارند که به این تصمیم اعتراض کنند. اگر اعتراضی نشد یا اعتراض رد شد، تصمیم قطعی می شه.
• مدت زمان ثبت دادخواست دستور فروش در دادگاه: بعد از اینکه گواهی عدم افراز قطعی شد، تازه می تونید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید و دادخواست دستور فروش ملک مشاع رو ثبت کنید. این مرحله شامل تنظیم دادخواست، پرداخت هزینه ها و ارسال پرونده به دادگاه صالح می شه. با توجه به مراحل اداری و ارجاع پرونده به شعبه، این بخش ممکن است حدود ۱ تا ۲ ماه زمان ببره.

تخمین کلی مدت زمان این بخش: روی هم رفته، این مرحله ابتدایی (از مراجعه به ثبت تا ثبت دادخواست در دادگاه) ممکنه بین ۲ تا ۵ ماه از وقت شما رو بگیره.

مرحله دوم: صدور دستور فروش توسط دادگاه

بعد از اینکه دادخواست شما ثبت و به شعبه مربوطه ارجاع شد، دادگاه شروع به رسیدگی می کنه.

• مدت زمان رسیدگی دادگاه و صدور دستور: دادگاه مدارک شما رو بررسی می کنه، ممکنه جلسه ای تشکیل بده یا از شرکای دیگه استعلام بگیره. اگر همه مدارک کامل باشه و مشکلی وجود نداشته باشه، دادگاه دستور فروش رو صادر می کنه. این مرحله بسته به بار کاری دادگاه و پیچیدگی پرونده، معمولاً بین ۲ تا ۴ ماه طول می کشه.
• عدم قابلیت اعتراض به دستور فروش: یک نکته خیلی مهم اینجاست که این دستور فروش دادگاه، حکم محسوب نمی شه و قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نیستب>. یعنی هیچ کدوم از شرکا نمی تونن به خود این دستور اعتراض کنند. این موضوع، سرعت فرآیند رو در این گام افزایش می ده، چون دیگه منتظر رسیدگی به اعتراضات نمی مونید.

تخمین کلی مدت زمان این بخش: صدور دستور فروش خودش حدود ۲ تا ۴ ماه زمان می بره.

مرحله سوم: ارجاع پرونده به اجرای احکام و کارشناسی (شروع فرآیند مزایده)

وقتی دستور فروش صادر شد، پرونده برای اجرای این دستور به واحد اجرای احکام دادگستری فرستاده می شه. اینجا تازه پای مزایده به میان می آید.

• مدت زمان تشکیل پرونده اجرایی: بعد از اینکه پرونده از دادگاه به اجرای احکام رسید، باید اونجا هم یک پرونده اجرایی تشکیل بشه. این مرحله اداری هم معمولاً ۱ تا ۳ هفته طول می کشه.
• مدت زمان ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک: اجرای احکام، ملک رو برای تعیین قیمت پایه مزایده به یک کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می ده. این کارشناس میاد و ملک رو از جهات مختلف (موقعیت، مساحت، کاربری، وضعیت بنا و…) بررسی و ارزش گذاری می کنه. این مرحله ارزیابی و تهیه گزارش کارشناسی ممکن است ۱ تا ۲ ماه طول بکشه.
• مهلت اعتراض به نظریه کارشناس: نظریه کارشناس به اطلاع شرکا می رسه و اون ها هم مثل مرحله ثبت، ۱۰ روز فرصت دارند که به این قیمت گذاری اعتراض کنند. اگر اعتراضی باشه، ممکنه پرونده برای ارزیابی مجدد به هیئت کارشناسی بره که خودش باز زمان بره.

تخمین کلی مدت زمان این بخش: این مرحله هم در مجموع بین ۲ تا ۴ ماه از شما زمان می گیره.

مرحله چهارم: آگهی مزایده و برگزاری آن

بعد از اینکه قیمت پایه مزایده قطعی شد، نوبت به اطلاع رسانی برای برگزاری مزایده می رسه.

• مدت زمان لازم برای تهیه و انتشار آگهی مزایده: قانون می گه آگهی مزایده باید یک بار در روزنامه های کثیرالانتشار یا دیگر ابزارهای اطلاع رسانی منتشر بشه. فاصله بین انتشار آگهی تا روز برگزاری مزایده هم باید حداقل ۱۰ روز و حداکثر ۱ ماه باشه. این یعنی یک بازه زمانی مشخص برای اطلاع رسانی وجود داره.
• جزئیات آگهی: در آگهی، اطلاعات مهمی مثل زمان دقیق و مکان برگزاری مزایده، مشخصات ملک، قیمت پایه و شرایط شرکت در مزایده (مثلاً پرداخت ۱۰ درصد قیمت پایه به عنوان ودیعه) قید می شه.
• روز برگزاری مزایده: مزایده در تاریخ و ساعت مشخص شده برگزار می شه و ملک به کسی که بالاترین پیشنهاد رو بده، فروخته می شه. اگر کسی حاضر به خرید نشد یا قیمت ها به حد نصاب نرسید، مزایده ممکنه لغو و به زمان دیگری موکول بشه که در این صورت، کل این مرحله تکرار می شه و زمان بیشتری می بره.

تخمین کلی مدت زمان این بخش: برای آگهی و برگزاری مزایده، حدود ۱ تا ۱.۵ ماه زمان در نظر بگیرید، البته اگر مزایده به دور دوم یا سوم نکشه.

مرحله پنجم: نتایج مزایده و اقدامات پس از آن

اگر مزایده با موفقیت انجام شد و ملکی به فروش رفت، تازه کارهای بعد از اون شروع می شه.

• مدت زمان پرداخت بهای ملک توسط برنده مزایده: برنده مزایده معمولاً یک مهلت (اغلب یک ماه) داره تا کل مبلغ رو پرداخت کنه. اگر در این مدت پرداخت نکنه، مزایده باطل می شه و ودیعه اش رو هم از دست می ده. در این صورت، یا به نفر دوم مزایده پیشنهاد می شه یا مزایده دوباره برگزار می شه که باز هم یعنی طولانی شدن فرآیند.
• مدت زمان صدور سند و نقل و انتقال: بعد از پرداخت کامل وجه، واحد اجرای احکام نامه ای برای اداره ثبت صادر می کنه تا سند به نام خریدار منتقل بشه. این مرحله شامل استعلامات مختلف از شهرداری، دارایی و… هم می شه که خودش بین ۱ تا ۲ ماه زمان می بره.
• مدت زمان تقسیم وجوه حاصل از فروش بین شرکا: وقتی کل مبلغ مزایده دریافت شد و هزینه های اجرایی (مثل نیم عشر اجرایی، هزینه کارشناسی و آگهی) کسر شد، باقی مانده پول طبق سهم الشرکه بین مالکین تقسیم می شه. این تقسیم پول معمولاً خیلی سریع (در حد ۱ تا ۲ هفته) انجام می شه، اما تا وقتی ملک به طور کامل فروخته و سند زده نشه، پولی هم دست شرکا نمی آد.

تخمین کلی مدت زمان این بخش: از زمان اتمام مزایده تا تقسیم پول، حدود ۲ تا ۴ ماه زمان می بره.

اگه بخواهیم یک جمع بندی کلی بکنیم، تمام این مراحل (از شروع درخواست گواهی عدم افراز تا تقسیم نهایی پول) در خوشبینانه ترین حالت و بدون هیچ مشکلی، می تونه بین ۸ ماه تا یک سال و نیم طول بکشه. پس، قبل از ورود به این پروسه، خودتون رو برای یک مسیر طولانی و پرپیچ وخم آماده کنید.

عوامل کلیدی تاثیرگذار بر طولانی شدن مدت زمان مزایده ملک مشاع

دیدیم که فرآیند مزایده ملک مشاع خودش ذاتاً طولانی هست، اما یک سری عوامل می تونن این روند رو از این هم طولانی تر کنند. شناخت این عوامل به شما کمک می کنه تا با چشم بازتری وارد این مسیر بشید و تا جای ممکن از به وجود آمدن مشکلات جلوگیری کنید.

• اختلافات بین شرکا و تعدد مالکین: هر چقدر تعداد مالکین بیشتر باشه یا اختلافات بینشون عمیق تر باشه، احتمال طولانی شدن کار بیشتر می شه. هر اعتراضی، هر عدم همکاری، می تونه فرآیند رو کند کنه. انگار که همه باید دست به دست هم بدن، وگرنه کار لنگ می مونه.
• پیچیدگی ملک (نیاز به نقشه برداری دقیق، وجود اعیانی و…): اگر ملک وضعیت حقوقی یا فیزیکی پیچیده ای داشته باشه (مثلاً سند مشکل دار، وجود مستاجر، یا بناهای متعدد)، کارشناسی و ارزش گذاری سخت تر می شه و به زمان بیشتری نیاز داره.
• عدم قابلیت افراز اولیه: خب، اصل داستان همینه که ملک قابل افراز نیست. اگر در مراحل اولیه افراز هم مشکلات بیشتری وجود داشته باشه و اعتراضات متعددی بشه، همون اول کار، پروسه طولانی تر می شه.
• اعتراض به نظریه کارشناس ارزیابی: گفتیم که هم در مرحله اداره ثبت و هم در اجرای احکام، شرکا می تونن به نظریه کارشناس اعتراض کنن. این اعتراضات معمولاً باعث ارجاع پرونده به هیئت کارشناسی می شه که خودش حداقل ۱ تا ۲ ماه به زمان اضافه می کنه.
• عدم حضور متقاضیان در مزایده (نیاز به تکرار مزایده): اگر مزایده در دور اول خریدار نداشته باشه یا قیمت پیشنهادی به قیمت پایه نرسه، مزایده باید دوباره برگزار بشه. این یعنی تکرار مراحل آگهی و برگزاری که هر بار حدود ۱ تا ۱.۵ ماه دیگه به فرآیند اضافه می کنه. گاهی ممکنه مزایده به دور سوم هم بکشه!
• مشکلات حقوقی ملک (مانند در رهن بودن، توقیف، وجود مستأجر): اگر ملک در رهن بانک باشه یا توقیف شده باشه، اول باید این مشکلات حل بشن. مثلاً برای ملک در رهن، باید اول بدهی پرداخت و فک رهن صورت بگیره. وجود مستاجر هم ممکنه روند تحویل ملک به خریدار رو با مشکل روبه رو کنه. این ها هر کدوم می تونن پرونده رو برای ماه ها معطل کنند.
• بار کاری دادگاه ها و واحد اجرای احکام: متاسفانه دادگاه ها و واحدهای اجرای احکام در ایران معمولاً بار کاری بالایی دارند. این موضوع به طور طبیعی باعث کندی در رسیدگی به پرونده ها می شه و ممکنه پرونده شما هفته ها یا حتی ماه ها در نوبت بمونه.
• تعطیلات رسمی و اداری: تعطیلات طولانی نوروز، تابستان و بقیه تعطیلات رسمی هم روی روند رسیدگی تأثیر می گذارند و عملاً برای مدتی کارها متوقف می شن.
• نقص مدارک و پرونده: اگر مدارک شما از ابتدا کامل نباشه، هر بار برای تکمیل مدارک به شما مهلت داده می شه که همین خودش باعث اتلاف وقت و طولانی شدن بیهوده فرآیند می شه.

باید به این نکته توجه کنید که هر چقدر اختلافات بین شرکا بیشتر باشد، یا ملک مشکلات حقوقی پیچیده تری داشته باشد، مدت زمان مزایده ملک مشاع به طرز چشمگیری طولانی تر می شود و ممکن است از یک سال هم فراتر رود.

راهکارهایی برای تسریع فرآیند مزایده ملک مشاع

حالا که می دانیم چه عواملی کار را طولانی می کنند، بیایید ببینیم چه کارهایی از دست ما برمی آید که این روند را کمی سریع تر و بدون دردسرتر طی کنیم. با اینکه نمی توانیم مسیر قانونی را کاملاً تغییر دهیم، اما می توانیم با اقدامات درست، از اتلاف وقت جلوگیری کنیم.

• توافق و همکاری بین شرکا: بهترین و موثرترین راه برای تسریع کار، همکاری و توافق بین همه شرکاست. اگر مالکین بتوانند با هم کنار بیایند و روی یک قیمت و شرایط مشخص برای فروش به توافق برسند، نیازی به طی کردن همه این مراحل پیچیده دادگاهی و مزایده نیست و می توانند با یک توافقنامه، ملک را خارج از سیستم مزایده بفروشند. حتی اگر به مزایده هم کشیده شد، عدم اعتراض به کارشناسی یا عدم ایجاد حاشیه، کمک زیادی می کند.
• تهیه کامل و دقیق مدارک از ابتدا: از همان اول، تمام مدارک لازم (سند مالکیت، مدارک هویتی همه شرکا، گواهی عدم افراز و…) را کامل و بدون نقص آماده کنید. هر نقصی در مدارک، بهانه ای برای به تعویق افتادن پرونده است. از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا یک وکیل بپرسید که دقیقاً چه مدارکی لازم است.
• دریافت مشاوره از وکیل متخصص ملکی: برای پرونده های ملکی، به خصوص وقتی پای مشاع بودن و مزایده در میان باشد، داشتن یک وکیل متخصص ملکی مثل یک عصای جادویی است. وکیل با تجربه، تمام ریزه کاری ها و مراحل را می داند، جلوی اشتباهات احتمالی را می گیرد، در جمع آوری مدارک کمک می کند و پیگیری های لازم را انجام می دهد. این کار به شکل محسوسی سرعت پرونده را بالا می برد و از سردرگمی شما جلوگیری می کند.
• پایش مستمر پرونده در مراحل مختلف: پرونده را به امان خدا رها نکنید! چه خودتان و چه وکیلتان، باید مرتباً وضعیت پرونده را از طریق سامانه های قضایی یا مراجعه به دادگاه و اجرای احکام پیگیری کنید. گاهی یک تاخیر کوچک اداری می تواند ماه ها کار شما را عقب بیندازد.
• حضور فعال در جلسات و پیگیری ابلاغ ها: اگر احیاناً جلسه ای در دادگاه یا اجرای احکام تعیین شد، حتماً در آن حضور پیدا کنید. همچنین، ابلاغیه های دادگاه را مرتباً چک کنید تا از هیچ مهلتی غافل نشوید. عدم حضور یا عدم پاسخ به ابلاغیه، خودش عامل تاخیر است.

مدارک لازم برای مزایده ملک مشاع

برای اینکه پروسه مزایده ملک مشاع با کمترین تاخیر و مشکل پیش بره، داشتن مدارک کامل و آماده خیلی مهمه. در اینجا لیست مدارک اصلی رو براتون آوردیم که از ابتدا آماده داشته باشید:

• اصل و کپی سند مالکیت ملک: این مهمترین مدرک شماست. مطمئن بشید که سند رسمی و بدون نقص باشه.
• گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت: همونطور که گفتیم، این گواهی نشون میده که ملک شما قابلیت تقسیم نداره و حتماً باید اون رو از اداره ثبت دریافت کرده باشید.
• کپی برابر اصل مدارک شناسایی مالکین (کارت ملی و شناسنامه): مدارک شناسایی همه مالکین ملک مشاع لازم است، چه اونایی که درخواست دستور فروش دادن و چه بقیه شرکا.
• وکالتنامه (در صورت وجود وکیل): اگر کارها رو به وکیل سپردید، باید وکالتنامه رسمی رو همراه داشته باشید.
• پایان کار شهرداری (در صورت وجود بنا): اگر ملک دارای ساختمان یا بنا باشه، گواهی پایان کار برای انجام امور کارشناسی و نقل و انتقال لازمه.
• نقشه های تفکیکی (در صورت وجود): اگر نقشه های تفکیکی قبلی برای ملک وجود داره، اونا هم می تونن کمک کننده باشن.
• گواهی حصر وراثت (برای املاک ورثه ای): اگه ملک از طریق ارث به شما رسیده، گواهی حصر وراثت که مشخص کننده ورثه و سهم هر کدوم هست، کاملاً ضروریه.
• استعلامات از سایر مراجع (در صورت نیاز): بسته به نوع ملک و وضعیت اون، ممکنه استعلاماتی از شهرداری، اداره آب و فاضلاب، برق، گاز و… هم لازم باشه. وکیل شما می تونه در این زمینه راهنمایی کنه.

جمع آوری دقیق و به موقع این مدارک، گام اول برای داشتن یک پروسه روان تر و کوتاه تر برای مزایده ملک مشاع هست.

هزینه و زمان مزایده ملک مشاع

بحث هزینه و زمان مزایده ملک مشاع، یکی از دغدغه های اصلی مالکین و خریداران هست. در مورد زمان که به تفصیل صحبت کردیم، حالا کمی هم در مورد هزینه ها بگوییم.

هزینه های مربوط به مزایده ملک مشاع چقدر است؟

به طور کلی، هزینه های مزایده ملک مشاع شامل موارد زیر میشه:

1. هزینه دادرسی: این هزینه بابت ثبت دادخواست دستور فروش در دادگاه پرداخت میشه. معمولاً در دعاوی غیرمالی ثابت هست و مبلغ زیادی نیست.
2. هزینه کارشناسی: هم در مرحله افراز در اداره ثبت و هم در مرحله ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری برای مزایده، باید هزینه کارشناسی پرداخت بشه. این مبلغ بسته به ارزش ملک و پیچیدگی کار متفاوت است.
3. هزینه آگهی مزایده: هزینه های مربوط به انتشار آگهی مزایده در روزنامه های کثیرالانتشار یا سایر رسانه ها هم باید پرداخت بشه.
4. نیم عشر اجرایی: این یکی از مهمترین هزینه هاست. طبق ماده ۱۰ آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع، بعد از فروش ملک در مزایده، یک بیستم (۵ درصد) از مبلغ فروش به عنوان نیم عشر اجرایی کسر میشه. این مبلغ به صندوق دولت واریز میشه.
5. حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده): اگر از خدمات وکیل استفاده کنید، باید حق الوکاله ایشون رو هم پرداخت کنید که معمولاً بر اساس تعرفه های قانونی یا توافق با وکیل تعیین میشه.

نکته مهم اینجاست که همه این هزینه ها، به جز حق الوکاله وکیل (که با توافق پرداخت میشه)، معمولاً از محل فروش ملک و قبل از تقسیم وجوه بین شرکا کسر میشن. یعنی برنده مزایده مبلغ رو پرداخت می کنه، هزینه ها کم میشه و بعد باقی مانده پول تقسیم میشه.

مزایده ملک ورثه ای چند ماه طول میکشد؟

خیلی وقت ها ملک مشاع به خاطر ارث به وجود می آد و ورثه تصمیم می گیرن اون رو بفروشن. در این مورد، زمان بندی کلی همون چیزیه که بالا گفتیم، اما یک سری پیچیدگی های اضافه هم ممکنه پیش بیاد:

• تعدد ورثه: معمولاً املاک ورثه ای مالکین زیادی دارن که همونطور که قبلاً گفتیم، هر چی تعداد مالکین بیشتر باشه، احتمال اختلاف و طولانی شدن فرآیند هم بیشتر میشه.
• گواهی حصر وراثت: برای شروع هر اقدامی روی ملک ورثه ای، اول از همه باید گواهی حصر وراثت گرفته بشه که مشخص کنه کی ها وارث هستند و سهم هر کدوم چقدره. این خودش یک مرحله اولیه و جداگانه است که ممکنه ۱ تا ۳ ماه زمان ببره.
• مالکین محجور یا صغیر: اگر بین ورثه، افراد محجور (مثلاً کسانی که بیماری روانی دارند) یا صغیر (زیر سن قانونی) وجود داشته باشند، پرونده پیچیده تر میشه. برای اون ها باید قیم قانونی تعیین بشه و دادستان هم باید بر روند فروش نظارت کنه. این موضوع ممکنه به شدت روی زمان مزایده ملک مشاع تاثیر بذاره و اون رو طولانی تر کنه.

با در نظر گرفتن این عوامل، مزایده ملک ورثه ای ممکنه کمی بیشتر از حالت عادی طول بکشه و به راحتی از یک سال هم فراتر بره.

اگر مزایده ملک مشاع به فروش نرسد چه اتفاقی می افتد؟

یکی از نگرانی های اصلی مالکین اینه که ملک در مزایده به فروش نره. خب، اگه این اتفاق بیفته، چندین سناریو ممکنه پیش بیاد:

1. تکرار مزایده با قیمت پایه جدید: در صورتی که مزایده در دور اول خریدار نداشته باشه، معمولاً واحد اجرای احکام دستور تکرار مزایده رو میده. در این حالت، ممکنه قیمت پایه ملک کاهش پیدا کنه (مثلاً ۱۰ تا ۲۰ درصد کمتر از قیمت کارشناسی قبلی) تا شانس فروش بیشتر بشه. تکرار مزایده یعنی طی شدن دوباره مراحل آگهی و برگزاری که هر بار ۱ تا ۱.۵ ماه به زمان اضافه می کنه.
2. مزایده های متعدد: گاهی ممکنه ملک در چند نوبت مزایده هم به فروش نره. در این صورت، روند تکرار مزایده ادامه پیدا می کنه و هر بار قیمت پایه باز هم کاهش پیدا می کنه تا بالاخره خریدار پیدا بشه. این موضوع می تونه فرآیند رو به شکل محسوسی طولانی کنه و حتی برای ماه ها یا یک سال اضافه، پرونده رو باز نگه داره.
3. معرفی مال دیگر: اگر ملک در مزایده های متعدد هم به فروش نرسه و مالکین قصد فروش دارایی های دیگری را داشته باشند، می توانند ملک دیگری از خود را جهت توقیف و شرکت در مزایده به دادگاه معرفی کنند، البته این مورد بیشتر در شرایطی پیش می آید که فرد بدهکار باشد.

پس، عدم فروش ملک در مزایده یک وضعیت خاص نیست و معمولاً با تکرار مزایده و کاهش قیمت پایه، بالاخره ملک به فروش می رسه، اما این تکرارها قطعاً روی مدت زمان مزایده ملک مشاع تأثیر منفی می ذارن و اون رو طولانی می کنن.

آیا دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است؟

این سوال خیلی از مالکین هست که آیا می شه به دستور فروش ملک مشاع اعتراض کرد یا نه. همانطور که قبلاً هم اشاره کردیم، پاسخ به این سوال خیر است.

«دستور فروش ملک مشاع» یک دستور قضایی محسوب میشه، نه حکم یا قرار قضایی. فرقش چیه؟ حکم یا قرار قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی هستن، یعنی میشه بهشون اعتراض کرد و در دادگاه های بالاتر دوباره بررسی بشن. اما دستور فروش ماهیت متفاوتی داره و به همین دلیل، از سوی هیچ کدوم از شرکا قابل اعتراض در مراحل بالاتر نیست و قطعی تلقی میشه.

البته این به این معنی نیست که هیچ جایی برای اعتراض وجود نداره:

• اعتراض به گواهی عدم افراز: شما می تونید به تصمیم اداره ثبت در خصوص غیرقابل افراز بودن ملک اعتراض کنید. این اعتراض در دادگاه عمومی رسیدگی میشه.
• اعتراض به نظریه کارشناس ارزیابی: قیمت گذاری کارشناس رسمی دادگستری برای مزایده، قابل اعتراض است. شرکا ۱۰ روز فرصت دارن تا به این نظریه اعتراض کنن و در صورت لزوم، پرونده به هیئت سه نفره کارشناسی ارجاع میشه.
• اعتراض به نحوه برگزاری مزایده: اگر در خود فرآیند برگزاری مزایده، تخلفی صورت بگیره (مثلاً آگهی مزایده درست منتشر نشده باشه، یا مزایده در زمان یا مکان اشتباه برگزار شده باشه)، میشه به بطلان مزایده اعتراض کرد.

پس دقت کنید که اعتراض به خود دستور فروش امکان پذیر نیست، اما به مراحل قبل و بعد از آن بله.

اعتراض به نحوه برگزاری مزایده ملک مشاع

دیدیم که به خود دستور فروش نمی شه اعتراض کرد، اما اعتراض به نحوه برگزاری مزایده یک بحث کاملاً متفاوت و مهم است. اگر احساس می کنید در برگزاری مزایده تخلفی صورت گرفته یا قانون رعایت نشده، حق اعتراض دارید. طبق ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی، مواردی که منجر به ابطال مزایده می شوند، عبارتند از:

• برگزاری مزایده در محلی غیر از محل مشخص شده در آگهی: اگر مزایده در جای دیگری جز آنچه در آگهی اعلام شده، برگزار شود، باطل است.
• برگزاری مزایده در زمانی غیر از زمان تعیین شده: اگر ساعت یا تاریخ برگزاری مزایده با آنچه در آگهی آمده، مطابقت نداشته باشد، مزایده اعتبار ندارد.
• ممانعت از اجرای مزایده یا رد گرانی درخواستی بدون دلیل قانونی: اگر بدون دلیل موجه، جلوی برگزاری مزایده گرفته شود یا بالاترین قیمت پیشنهادی به ناحق رد شود.
• اجرای مزایده بدون حضور نماینده دادستان: در بسیاری از موارد، حضور نماینده دادستان برای نظارت بر صحت مزایده الزامی است.
• عدم رعایت قیمت پایه تعیین شده توسط کارشناس: اگر ملک به قیمتی کمتر از قیمت پایه کارشناسی فروخته شود.
• سایر تخلفات قانونی: هرگونه تخلف از مقررات قانونی مربوط به مزایده می تواند منجر به ابطال آن شود.

در صورت وجود هر یک از این موارد، می توانید با ارائه دلایل و مستندات، درخواست ابطال مزایده را به دادگاه ارائه دهید. البته این کار خودش فرآیند قانونی جداگانه ای دارد و می تواند مدت زمان مزایده ملک مشاع را به شدت افزایش دهد.

نقش وکیل در تسریع و بهینه سازی فرآیند مزایده ملک مشاع

همانطور که دیدید، فرآیند مزایده ملک مشاع یک مسیر طولانی، پر پیچ و خم و تخصصی است. شاید با خودتان فکر کنید که می توانید خودتان این مسیر را طی کنید، اما تجربه نشان داده که در بیشتر موارد، کمک گرفتن از یک وکیل متخصص ملکی نه تنها باعث تسریع کار می شود، بلکه از بسیاری از اشتباهات و مشکلات احتمالی هم جلوگیری می کند.

وکیل متخصص می تواند:

• راهنمایی حقوقی دقیق: از همان ابتدا شما را با تمام قوانین و رویه ها آشنا کند و بهترین مسیر را پیش پایتان بگذارد.
• جمع آوری و تکمیل مدارک: به شما کمک کند تا تمام مدارک لازم را بدون نقص و در کمترین زمان ممکن جمع آوری کنید.
• تنظیم صحیح دادخواست ها: دادخواست دستور فروش ملک مشاع را به شکل حقوقی و صحیح تنظیم کند تا از رد شدن آن در دادگاه جلوگیری شود.
• پیگیری مستمر پرونده: به جای شما پرونده را در اداره ثبت، دادگاه و واحد اجرای احکام پیگیری کند و از تاخیرهای بی مورد جلوگیری کند. این پیگیری ها به خصوص در مراحل کارشناسی و برگزاری مزایده بسیار حیاتی هستند.
• حضور در جلسات: در جلسات دادگاه و مزایده به نمایندگی از شما حضور پیدا کند.
• اعتراضات حقوقی: اگر نیازی به اعتراض به گواهی عدم افراز، نظریه کارشناسی یا نحوه برگزاری مزایده باشد، به شکل قانونی و موثر اعتراضات را ثبت و پیگیری کند.
• کاهش استرس شما: با سپردن کار به یک متخصص، از بار روانی و استرس پیگیری های قضایی خودتان کم می کنید و مطمئن هستید که کار به بهترین شکل ممکن پیش می رود.

در واقع، وکیل متخصص می تواند نقش یک راهنما و محافظ را در این مسیر پیچیده ایفا کند و کمک کند که مدت زمان مزایده ملک مشاع به جای اینکه به خاطر مشکلات و اشتباهات طولانی شود، در مسیر طبیعی خود و به سرعت معقولی طی شود.

نتیجه گیری

همانطور که با هم بررسی کردیم، مدت زمان مزایده ملک مشاع یک عدد ثابت نیست و به عوامل متعددی بستگی دارد؛ اما به طور کلی، این پروسه از لحظه شروع تا تقسیم وجوه، یک مسیر طولانی و پرچالش است که ممکن است بین ۸ ماه تا یک سال و نیم و حتی بیشتر به طول بینجامد. از مراجعه به اداره ثبت برای اخذ گواهی عدم افراز و تقاضای دستور فروش در دادگاه، تا مراحل کارشناسی، آگهی و برگزاری مزایده، و در نهایت نقل و انتقال سند و تقسیم وجوه، هر گام نیاز به زمان و پیگیری دارد.

اختلافات بین شرکا، پیچیدگی های خود ملک، مشکلات حقوقی مانند در رهن بودن، و حتی بار کاری دادگاه ها، همگی می توانند این فرآیند را طولانی تر کنند. با این حال، با توافق و همکاری شرکا، تهیه کامل مدارک و البته، استفاده از مشاوره و خدمات یک وکیل متخصص ملکی، می توان تا حد زیادی به تسریع و بهینه سازی این روند کمک کرد. وکیل می تواند نقش کلیدی در پیشبرد صحیح پرونده و جلوگیری از اتلاف وقت و انرژی شما ایفا کند.

پس اگر درگیر مزایده ملک مشاع هستید، با صبر و برنامه ریزی دقیق، و در صورت لزوم با کمک گرفتن از متخصصین، این مسیر را با اطمینان بیشتری طی کنید.