دو راهی تمدید یا عدم تمدید اجاره خانه در پیچ و تاب فصل نقل و انتقالات – خبرگزاری برای شما | اخبار ایران و جهان

به گزارش خبرنگار برای شما یکی از دغدغه هایی که مستأجران در روزهای پایانی مدت اجاره دارند تمدید اجاره است. موضوع تمدید قرارداد اجاره یکی از مسائل مهم برای مؤجر و مستأجر محسوب می شود.

اگر جزو آن دسته از افرادی هستید که قصد تمدید اجاره مسکن فعلی خود را دارید باید بدانید که این کار به سه شکل زیر امکان پذیر است:

۱. اولین شیوه تمدید به صورت شفاهی است. در روش تمدید به شیوه شفاهی احتمال بروز مشکلاتی برای مستأجر به وجود می آید. در تمدید شفاهی ممکن است موجر بعد از مدتی بدون توجه به توافقات شفاهی با مستأجر مدعی شود که مهلت اجاره به پایان رسیده و مستأجر ملک را تخلیه نکرده است. بنابراین تمدید شفاهی هر قراردادی اعم از اجاره یا سایر قراردادها به هیچ عنوان توصیه نمی شود.

۲. یکی دیگر از روش های تمدید اجاره روش دستی یا مکتوب است. تعداد زیادی از موجران و مستأجران برای اینکه هزینه تمدید اجاره را به بنگاه های املاک پرداخت نکنند خودشان بندی را در پشت قرارداد اجاره اضافه می کنند. آن ها در این متن مدت اجاره و میزان نرخ جدید را ثبت می کنند. این روش به دلیل توافق هر دو طرف قابل قبول است. البته بهتر است تا دو نفر شاهد نیز این توافق را تایید کنند.

۳. مطمئن ترین روش برای تمدید اجاره ثبت آن در سامانه توسط بنگاه املاک است. البته بنگاه املاکی که این اقدام را انجام می دهد باید دارای مجوز قانونی و معتبر باشد.

اگر مستأجری قصد تخلیه ملکی را داشته باشد موجر نمی تواند او را به تمدید اجاره وادار کند؛ اما موجر باید تمدید مدت اجاره را مطابق این قانون بپذیرد. البته برای این قانون مواردی به عنوان استثنا مطرح شده است که در ادامه این مقاله به آن خواهیم پرداخت.

در مواقعی هم ممکن است مستأجر اقداماتی را مخالف قانون و عرف انجام دهد و سبب نارضایتی و ایجاد مشکلاتی برای همسایه ها شود. اگر آن ها علیه او شکایت کنند و این موضوع در دادگاه ثابت شود مستأجر نمی تواند تمدید قرارداد اجاره این واحد مسکونی را درخواست دهد. در این شرایط مالک می تواند تخلیه ملک اجاره ای را درخواست دهد.

مطابق قانون افزایش اجاره بها تمدید خودکار اجاره نامه استثنائاتی دارد. در صورت وجود این موارد ملک اجاره ای تمدید نخواهد شد. این استثنائات شش مورد هستند که در ادامه آن ها را بیان می کنیم.

اولین مورد در صورتی است که مالک خانه را فروخته باشد قرارداد اجاره تمدید نخواهد شد. یعنی اگر موجر خانه را بفروشد و قرارداد فروش آن در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شود مستأجر مکلف است خانه اجاره ای را تخلیه کند. بنابراین اولین مورد استثنا برای تمدید خودکار فروش ملک اجاره ای توسط مالک است.

دومین موردی که به عنوان استثنا مطرح می شود زمانی است که مالک جهت تخریب بازسازی یا تعمیر خانه پروانه ساختمانی را اخذ کرده باشد. اگر موجر این پروانه را بگیرد مستأجر باید ملک را تخلیه کند.

مورد سوم آن است که مستأجر در طول مدتی که خانه اجاره ای را در اختیار داشته است تکالیف خود را در مقابل موجر انجام ندهد. اگر موجر برای رفع این مشکلات به شورای حل اختلاف مراجعه کرده باشد در این شرایط نیز مستأجر نمی تواند تقاضای تمدید اجاره را مطرح کند.

مورد چهارم از موارد استثنا آن است که مستأجر با میزان درصد افزایش اجاره بها که در قانون تمدید اجاره نامه بیان شده است مخالف باشد و این موضوع را نپذیرد. در این حالت او باید ملک اجاره ای را تخلیه کند.

مورد پنجم آن است که مالک فرزندی داشته باشد که به صورت رسمی ازدواج کرده است و برای سکونت او به این خانه نیاز باشد. در این صورت نیز مستأجر باید ملک را تخلیه کند. این مورد یکی از پرتکرارترین مسائلی است که مستأجران به جهت آن واحد اجاره ای را تخلیه می کنند.

موضوع آخری که به عنوان استثنای تمدید قرارداد اجاره مطرح شده این است که مالک فقط همین یک خانه را در آن شهر داشته باشد. یعنی اگر این واحد اجاره ای تنها ملک موجر است که برای سکونت خود و خانواده اش در آن شهر به آن نیاز دارد با تأیید شورای حل اختلاف مستأجر باید آن را تخلیه کند.

یکی از تغییرات عمده قوانین این بخش در سال ۱۴۰۴ افزایش سقف مبلغ رهن و اجاره است که به منظور تطابق با شرایط اقتصادی و تورم صورت گرفته است. همچنین شروط جدیدی برای فسخ قرارداد از جمله عدم پرداخت اجاره بها و تخلف از شرایط قرارداد به تصویب رسیده است.

علاوه بر این قوانین جدیدی برای حمایت از مستأجران در برابر افزایش غیرمنصفانه اجاره بها و همچنین تضمین حقوق موجران در صورت تخلف مستاجرین تدوین شده است. این موارد به همراه سایر جزئیات به ایجاد تعادل در بازار اجاره و رهن کمک می کند و از بروز اختلافات آتی جلوگیری می کند.

اما نحوه محاسبه رهن و اجاره چگونه است؟

نرخ رهن کامل یک آپارتمان مسکونی بسته به سال ساخت آن متفاوت است. اگر آپارتمان نوساز و کلید نخورده باشد ارزش گذاری نرخ رهن آن یک چهارم قیمت کل ملک خواهد بود. اما همیشه این وضعیت ثابت نیست و گاهی آپارتمان هایی که چند سال از ساخت آن ها گذشته نیز با همین فرمول ارزش گذاری می شوند. البته به دنبال تورم ایجاد شده در سال های گذشته و افزایش قیمت مسکن این میزان به یک پنجم و یک ششم نیز در موقعیت های مختلف تقلیل یافته است.

این نسبت را می توان به طور کلی برای آپارتمان هایی که شش تا هفت سال از سال ساخت آن ها گذشته در نظر گرفت. اگر بیست سال از زمان ساخت یک آپارتمان بگذرد ارزش رهن کامل آن کاهش می یابد. حتی در برخی موارد وقتی قیمت خانه به شدت افزایش یافته باشد ممکن است نرخ رهن مسکن به ۱۰ تا ۱۵ درصد ارزش ملک برسد.

برای محاسبه قیمت اجاره می توان قیمت رهن کامل واحد ساختمانی را بر یک میلیون تومان تقسیم کرده و سپس عدد به دست آمده را در ۳۰ هزار تومان ضرب کرد. البته اکثر قراردادها به صورت ترکیب ودیعه و اجاره تنظیم می شود.

عدم سیاست گذاری مناسب در حوزه مسکن علاوه بر ایجاد مشکلات اجتماعی باعث افزایش حاشیه نشینی و مسائل مربوط به آن نیز خواهد شد.

شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی (CPI) معیار سنجش تغییرات قیمت کالاها و خدماتی است که توسط خانوارهای شهرنشین ایرانی به مصرف می رسد.

این شاخص به عنوان وسیله ای برای اندازه گیری سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات مورد مصرف خانوارها یکی از بهترین معیارهای سنجش تغییر قدرت خرید پول داخل کشور به شمار می رود.

نرخ تورم منتهی به هر ماه از محاسبه درصد تغییر متوسط شاخص CPI در دوازده ماه منتهی به ماه مورد نظر نسبت به دوره مشابه قبل به دست می آید. بدیهی است چنانچه ماه مورد نظر اسفندماه باشد به آن نرخ تورم سال مورد نظر می گویند.

براساس اعلام سایت بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران درصد تغییر متوسط شاخص CPI در چهار سال گذشته پیوسته بیشتر از ۴۰ % بوده است. این در حالی است که میزان افزایش حقوق و دستمزد در این سالهای با نرخی کمتر افزایش یافته است.

اگر بخواهیم بدانیم بازیگران دولتی و خصوصی این حوزه چه کسانی هستند؟ باید بدانید شورای عالی مسکن وزارت راه و شهرسازی سازمان امور مالیاتی تعاونی های مسکن سازندگان دولتی و بانکی سازندگان شخصی موجران و مستأجران از سازمان ها و افراد تأثیر گذار در این حوزه حیاتی هستند.

خبرگزاری برای شما امیدوار است سازمان ها و ارگان های ذی ربط با سیاست گذاری صحیح و ایجاد هماهنگی لازم بین سازمانی موجبات گشایش های مطلوبی در این حوزه گردند.

هموطنان عزیز هم می توانند با انعکاس مشکلات و انتظارات خود در حوزه مسکن از طریق تعامل با خبرگزاری برای شما نقشی مؤثر در شناسایی کاستی های این حوزه داشته باشند.