نمونه شکایت تصرف عدوانی و ممانعت از حق

اگر ملک یا حق استفاده از ملک تان به صورت غیرقانونی توسط کسی تصرف شده یا مانع استفاده تان شده اند، می توانید با شکایت تصرف عدوانی یا ممانعت از حق، حق تان را پس بگیرید. این دو دعوا برای برگرداندن وضعیت به حالت قبل، ابزارهای قانونی مهمی هستند.

دنیای ملک و املاک، پر از پیچیدگی ها و گاهی هم درگیری هاست. حتماً شنیده اید یا شاید حتی برای خودتان هم پیش آمده باشد که کسی بی اجازه سراغ ملک یا زمین تان رفته و آن را از چنگ تان درآورده یا مانع استفاده تان از حق قانونی تان شده. اینجور وقت ها، سر و کله دو واژه حقوقی مهم پیدا می شود: «تصرف عدوانی» و «ممانعت از حق». دانستن تفاوت ها و راه های قانونی برخورد با این مسائل، مثل داشتن یک نقشه راه در کوچه پس کوچه های قانون است.

تصرف عدوانی و ممانعت از حق: اول ببینیم چی به چیه!

قبل از اینکه وارد جزئیات پیچیده قانونی بشیم، بهتره اول یک تعریف ساده و سرراست از این مفاهیم داشته باشیم تا حسابی تو ذهن مون جا بیفتند.

تصرف یعنی چی؟ (فرقش با مالکیت)

تصرف، یعنی اینکه شما یک چیزی رو عملاً در اختیار داشته باشید و بتونید ازش استفاده کنید. فرض کنید یه خودکار توی دستتونه؛ این خودکار در تصرف شماست. یا تو خونه تون نشسته اید و ازش استفاده می کنید؛ این یعنی شما متصرف اون خونه هستید. نکته مهم اینجاست که تصرف با مالکیت فرق می کنه. ممکنه شما مالک یک خونه باشید (یعنی سند به نام شماست)، ولی مستأجر اون خونه رو تصرف کرده باشه. پس تصرف بیشتر به جنبه عملی و فیزیکی در اختیار داشتن یک چیز برمی گرده، نه لزوماً مالکیت قانونی.

حالا تصرف عدوانی یعنی چی؟

وقتی صحبت از تصرف عدوانی میشه، یعنی کسی که اصلاً حق نداره، بی اجازه و به زور یا بدون رضایت شما، مال غیرمنقولی (مثل زمین، خونه، مغازه) رو از دست شما دربیاره و خودش جای شما بشینه. اینجا منظور از عدوانی یعنی غیرقانونی و زورگویانه. مثلاً یه روز میرید سر زمین کشاورزی تون و می بینید همسایه بغلی، یک قسمت از زمین رو شخم زده و داره توش بذر می کاره، در حالی که شما قبلاً اونجا رو تصرف داشتید و اون هیچ مجوزی برای این کار نداره. این میشه یک نمونه بارز تصرف عدوانی.

برای اینکه تصرف عدوانی اتفاق بیفته، چند تا شرط باید با هم جور بشن:

• مال غیرمنقول باشه: یعنی فقط برای زمین، خونه، باغ و امثال اینهاست، نه مثلاً ماشین یا موبایل.
• شما سابقه تصرف داشته باشید: یعنی قبل از اینکه اون آقا یا خانم بیاد و ملک رو بگیره، شما خودتون اونجا رو در اختیار داشتید.
• تصرف اون فرد عدوانی باشه: یعنی بدون اجازه و رضایت شما یا بدون هیچ مجوز قانونی ملک رو گرفته باشه.

ممانعت از حق چیه؟

ممانعت از حق، کمی با تصرف عدوانی فرق داره. توی ممانعت از حق، کسی ملک شما رو کلاً از دستتون درنمیاره، بلکه جلوی استفاده شما رو از یک حق خاص، توی ملک خودش یا ملک مشترک می گیره. مثلاً شما حق عبور از کوچه همسایه رو دارید (حق ارتفاق) و همیشه از اونجا رد می شدید، ولی حالا همسایه یک دیوار کشیده و اجازه نمیده شما از این حق تون استفاده کنید. یا حق استفاده از چاه آب تو زمین اون رو داشتید و حالا نمیذاره. اینجا دیگه پای تصرف کل ملک نیست، بلکه پای جلوگیری از استفاده از یک حق روی یک ملکه.

مزاحمت در حق هم داریم؟ (یک نگاه سریع)

مزاحمت در حق هم یه جور دیگه از دعوای تصرف هست. اینجا نه ملک شما کاملاً تصرف میشه، نه جلوی استفاده از یک حق خاص رو کاملاً می گیرن. بلکه یک جوری میان سر راه استفاده شما از ملک تون، که باعث اذیت و آزارتون میشه. مثلاً همسایه شما میاد ماشینش رو جوری جلوی در ورودی پارکینگ شما پارک می کنه که شما نمی تونید راحت رفت و آمد کنید. یا مدام مصالح ساختمانی رو جلوی در خونه تون می ریزه. ملک از دست شما خارج نشده، حق تون هم کاملاً سلب نشده، ولی یک مزاحمتی براتون ایجاد شده.

معیار مقایسه	تصرف عدوانی	ممانعت از حق	مزاحمت در حق
ماهیت دعوا	کاملاً سلب تصرف از ملک غیرمنقول	جلوگیری از اعمال یک حق (مثل عبور)	ایجاد مزاحمت در استفاده از ملک یا حق
هدف متجاوز	اختیار کامل ملک را به دست بگیرد	جلوی اعمال حق خاصی را بگیرد	آزار و اذیت در استفاده از ملک
مثال	شخصی خانه شما را قفل کرده و خودش در آن سکونت کند.	همسایه جلوی راه عبور شما از ملکش را بگیرد.	همسایه ماشین را جلوی پارکینگ شما پارک کند.

دو راهکار قانونی برای پس گرفتن حقتان: حقوقی یا کیفری؟

وقتی با مشکل تصرف عدوانی یا ممانعت از حق روبرو می شید، دو راه کلی برای پیگیری قانونی دارید: راه حقوقی و راه کیفری. هر کدوم از این راه ها شرایط و ویژگی های خاص خودشون رو دارن که اگه درست انتخاب نکنید، ممکنه مسیر رسیدگی طولانی و پردردسر بشه.

تصرف عدوانی حقوقی: سریع و بی دردسر!

در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، هدف اصلی اینه که ملک یا زمین تون رو هرچه سریع تر به حالت قبل برگردونید. اینجا نیازی نیست حتماً ثابت کنید که مالک اون ملک هستید. همین که نشون بدید قبلاً اونجا رو در تصرف داشتید (سبق تصرف) و حالا یکی دیگه بدون رضایت شما اون رو گرفته، کافیه.

این روش خوبی ها و ویژگی هایی داره که خیلی ها ترجیحش میدن:

• نیاز به سند مالکیت نیست: مهم نیست که سند به نام شماست یا نه. همین که ثابت کنید قبل از متصرف فعلی، شما تصرف داشتید، کفایت می کنه.
• سرعت در رسیدگی و اجرا: معمولاً دادگاه ها به این پرونده ها با فوریت رسیدگی می کنند و حکم هم سریع تر اجرا میشه. حتی اگه حکم بدوی (حکم اول) صادر بشه و طرف مقابل اعتراض کنه، باز هم میشه حکم رو اجرا کرد و منتظر رأی قطعی نموند.
• مستندات قانونی: این نوع تصرف عدوانی بر اساس مواد ۱۵۸ تا ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی بررسی و رسیدگی میشه.

تصرف عدوانی کیفری: پای مجازات هم در میانه!

اما تصرف عدوانی کیفری داستانش کمی فرق داره. اینجا دیگه فقط پس گرفتن ملک مطرح نیست، بلکه پای مجازات و حبس برای متصرف هم در میانه. این راهکار بیشتر جنبه تنبیهی داره و شرایط سخت تری هم برای اثباتش لازمه:

• نیاز به اثبات مالکیت: برخلاف دعوای حقوقی، اینجا باید حتماً ثابت کنید که مالک اصلی ملک هستید. سند مالکیت رسمی شما خیلی مهمه.
• اثبات سوءنیت (قصد مجرمانه): باید نشون بدید که متصرف با آگاهی از اینکه ملک مال شماست و بدون اجازه، عمداً و با قصد و نیت بد، ملک رو تصرف کرده.
• قهر و غلبه: یعنی تصرف باید با زور، تهدید، شکستن قفل، خراب کردن دیوار و از این قبیل کارها انجام شده باشه.
• مستندات قانونی: مواد ۶۹۰، ۶۹۱، ۶۹۲، ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) به این نوع جرایم می پردازند.

ممانعت از حق: حقوقی و کیفری، کدومش؟

ممانعت از حق هم می تونه هم جنبه حقوقی داشته باشه و هم کیفری. اگه کسی جلوی استفاده شما رو از یک حق ارتفاق یا انتفاع بگیره و این کارش بدون زور و تهدید باشه و شما فقط بخواید اون مانع برداشته بشه، مسیر حقوقی مناسبه. اما اگه این ممانعت با قهر و غلبه، با قصد مجرمانه و با تخریب و اقداماتی از این دست همراه باشه، می تونه جنبه کیفری پیدا کنه و مشمول ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی هم بشه.

انتخاب بین مسیر حقوقی و کیفری خیلی مهمه. گاهی اوقات افراد فکر می کنند راه کیفری سریع تر جواب میده، در حالی که اثباتش سخت تره و اگه دلایل کافی نباشه، نتیجه عکس میده و ممکنه پرونده تون رد بشه.

معیار	تصرف عدوانی حقوقی	تصرف عدوانی کیفری
ماهیت	دعوای غیرمالی، حمایت از سبق تصرف	جرم علیه اموال و مالکیت، نیاز به اثبات مالکیت
هدف	اعاده وضع به حال سابق (پس گرفتن ملک)	تنبیه متصرف (حبس) و رفع تصرف
نیاز به سند مالکیت	خیر، فقط سبق تصرف خواهان	بله، اثبات مالکیت شاکی الزامی است
نیاز به سبق تصرف	بله، خواهان باید سبق تصرف داشته باشد	خیر، اثبات مالکیت کافی است
سوءنیت	مهم نیست	بله، سوءنیت متصرف باید اثبات شود
مرجع رسیدگی	دادگاه صلح	دادگاه صلح (مستقیم)
مجازات/حکم	رفع تصرف و اعاده وضع به حال سابق	حبس و رفع تصرف
قابلیت تجدیدنظر	بله	بله
فوریت اجرا	بلافاصله پس از صدور رأی بدوی	پس از قطعیت حکم (در برخی موارد)

این دعواها رو با هم قاطی نکنید! (تفاوت با دعاوی مشابه)

در کنار تصرف عدوانی و ممانعت از حق، چند تا دعوای دیگه هم در حوزه املاک هستن که اسمشون شبیه ایناست و ممکنه آدم رو به اشتباه بندازن. اینجا تفاوت های اصلی این دعواها رو با همدیگه بررسی می کنیم تا دیگه سردرگم نشید.

تصرف عدوانی با خلع ید: فرقشون چیه؟

دعوای خلع ید وقتی مطرح میشه که شما مالک یک ملک هستید (سند به نام تونه) و یه نفر دیگه بدون هیچ مجوزی (مثلاً اجاره نامه یا قرارداد) اون ملک رو گرفته و پس نمیده. اینجا خواهان باید حتماً مالکیت خودش رو ثابت کنه و نشون بده که طرف مقابل غاصبانه ملک رو در اختیار داره.

تفاوت های کلیدی:

• مبنا: خلع ید بر اساس مالکیت هست، تصرف عدوانی بر اساس سبق تصرف.
• نیاز به سند: برای خلع ید، سند مالکیت رسمی الزامیه. برای تصرف عدوانی حقوقی، خیر.
• مالی/غیرمالی: خلع ید دعوای مالیه، تصرف عدوانی حقوقی دعوای غیرمالی.
• فوریت اجرا: حکم تصرف عدوانی حقوقی بلافاصله اجرا میشه، اما حکم خلع ید باید قطعی بشه تا اجرا بشه.

تصرف عدوانی با تخلیه ید: کدومش برای مستأجر؟

دعوای تخلیه ید معمولاً وقتی پیش میاد که یک نفر (مثلاً مستأجر) بر اساس یک قرارداد قانونی (مثلاً اجاره نامه) ملکی رو در اختیار داشته، اما حالا مدت قراردادش تموم شده و حاضر نیست ملک رو تخلیه کنه. یعنی تصرفش از اول قانونی بوده، ولی بعداً غیرقانونی شده.

تفاوت اصلی:

• منشأ تصرف: در تخلیه ید، تصرف اولیه قراردادی و قانونیه. در تصرف عدوانی، تصرف از همون اول بدون رضایت و غیرقانونیه.

تصرف عدوانی با غصب: شباهت ها و تفاوت ها

غصب یعنی «در اختیار گرفتن مال دیگری به ناحق و زور». این تعریف خیلی شبیه تصرف عدوانیه، اما یه فرق مهم داره:

• شمول اموال: غصب هم شامل اموال منقول (مثل ماشین) میشه و هم غیرمنقول. ولی تصرف عدوانی فقط برای اموال غیرمنقوله.
• سبق تصرف: در دعوای غصب (که معمولاً با خلع ید همراهه)، نیازی به اثبات سبق تصرف خواهان نیست، بلکه اثبات مالکیت کفایت می کنه.

تصرف عدوانی در برابر وضع ید: چرا عدوانی بهتره؟

دعوای وضع ید بیشتر در املاک مشاعی (مالکیت مشترک) مطرح میشه. اگه یکی از شرکا مانع تصرف یا استفاده بقیه شرکا از ملک بشه، ممکنه دعوای وضع ید مطرح بشه. اما دادگاه ها برای این دعوا رویه یکسانی ندارن و گاهی اون رو رد می کنن، چون تصرف مادی شریک در سهم شریک دیگر بدون اجازه ممنوعه. به همین خاطر، در مواردی که یک شریک مانع استفاده شرکای دیگه میشه، طرح دعوای رفع تصرف عدوانی راهکار مناسب تر و مطمئن تریه.

گام به گام تا شکایت: مسیر درست رو بشناسیم

حالا که تفاوت ها رو فهمیدید، وقتشه بریم سراغ مراحل عملی شکایت. این کار مثل پازل می مونه که باید تکه های مختلفش رو درست کنار هم بچینید.

گام اول: مدارک رو جمع کن!

مهم ترین قدم، جمع آوری مدارکه. این مدارک مثل برگ برنده شما در دادگاه هستن. بسته به اینکه شکایت شما حقوقی باشه یا کیفری، مدارک کمی فرق دارن:

• سند مالکیت: اگر شکایت کیفری دارید، داشتن سند رسمی ملک ضروریه. برای دعوای حقوقی، اگه سند هم نداشته باشید و بتونید سبق تصرف تون رو ثابت کنید، کافیه.
• مدارک اثبات سبق تصرف: یعنی هر چیزی که نشون بده قبلاً شما اون ملک رو در اختیار داشتید. اینها می تونه شامل قبوض آب، برق، گاز، تلفن به اسم شما برای اون ملک، عکس ها و فیلم های قدیمی از ملک، شهادت شهود محلی یا حتی استشهادیه باشه.
• مدارک اثبات عدوانی بودن تصرف: مثلاً عکس یا فیلم از شکسته شدن قفل، دیوارکشی غیرمجاز، شهادت همسایه ها که تصرف رو تأیید می کنن.

تامین دلیل: از دادگاه صلح درخواست کن!

یکی از کارهای خیلی مهم، به خصوص در ابتدای کار، تأمین دلیله. این یعنی قبل از اینکه آثار تصرف عدوانی از بین بره یا تغییر کنه، از دادگاه صلح درخواست می کنید که یک کارشناس بفرسته تا وضعیت فعلی ملک رو صورت جلسه و گزارش کنه. این گزارش کارشناسی، یه مدرک خیلی قوی برای شما میشه. یادتون باشه طبق قانون جدید، تأمین دلیل رو دیگه باید از دادگاه صلح بخواید.

گام دوم: سامانه ثنا رو دست کم نگیر!

امروزه همه کارهای قضایی از طریق سامانه ثنا انجام میشه. پس قبل از هر اقدامی، باید در این سامانه ثبت نام کرده باشید و مشخصات تون تأیید شده باشه. تمام ابلاغیه های دادگاه و روند پرونده از طریق این سامانه به شما اطلاع داده میشه.

گام سوم: دادخواست یا شکواییه؟ (انتخاب مسیر درست)

در این مرحله باید تصمیم بگیرید که شکایت شما حقوقیه یا کیفری. اگر حقوقیه، باید «دادخواست رفع تصرف عدوانی» تنظیم کنید. اگر کیفریه، باید «شکواییه تصرف عدوانی و ممانعت از حق» بنویسید.

• مشاوره با وکیل: این قسمت یکی از حساس ترین بخش هاست. یک وکیل متخصص می تونه با توجه به مدارک و شرایط پرونده شما، بهترین مسیر (حقوقی یا کیفری) رو پیشنهاد بده و راهنمایی تون کنه.
• نکات کلیدی تنظیم: در تنظیم دادخواست یا شکواییه، باید مشخصات کامل خواهان/شاکی و خوانده/مشتکی عنه رو بنویسید، خواسته خودتون رو دقیق بیان کنید (مثلاً رفع تصرف، قلع و قمع بنا، اجرت المثل و…) و شرح دقیق و حقوقی ماجرا رو بنویسید. فراموش نکنید که تمام مدارک و منضمات رو هم بهش اضافه کنید.

گام چهارم: ثبت نهایی در دفاتر خدمات قضایی

بعد از تنظیم دادخواست یا شکواییه، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید و پرونده تون رو ثبت کنید. در همین مرحله باید هزینه های دادرسی رو هم پرداخت کنید. بعد از ثبت، پرونده به شعبه دادگاه صلح مربوطه (بر اساس محل وقوع ملک) ارجاع میشه و روند رسیدگی شروع میشه.

رسیدگی به پرونده: دادگاه صلح و نکات مهم دیگه

بعد از اینکه شکایت تون رو ثبت کردید، حالا نوبت دادگاه و مراحل رسیدگیه. اینجا هم یک سری اصطلاحات و نکات هست که دونستنش به دردتون می خوره.

مرجع صالح رسیدگی: دادگاه صلح، دوست جدید شما!

تا همین چند وقت پیش، پرونده های تصرف عدوانی حقوقی و کیفری در دادگاه های عمومی حقوقی و کیفری بررسی می شدند. اما با قانون جدید شوراهای حل اختلاف که از سال ۱۴۰۲ اجرا شد و دادگاه های صلح که در سال ۱۴۰۳ کارشون رو شروع کردن، رسیدگی به دعاوی تصرف عدوانی (چه حقوقی و چه کیفری) به عهده دادگاه صلح افتاده. این یعنی رسیدگی ها تخصصی تر و شاید سریع تر میشه.

صلاحیت محلی: مهم اینه که پرونده شما در دادگاه صلحی رسیدگی بشه که ملک مورد دعوا در حوزه قضایی اون قرار داره. یعنی اگه ملک تون در کرج باشه، باید به دادگاه صلح کرج مراجعه کنید، نه مثلاً تهران.

دستور موقت: توقف فوری عملیات متصرف!

یکی از ابزارهای خیلی کاربردی در دعوای تصرف عدوانی، دستور موقت هست که تو ماده ۱۷۴ قانون آیین دادرسی مدنی بهش اشاره شده. فکر کنید طرف داره تو ملک شما بنا می سازه یا درخت می کاره. اگه تا حکم نهایی دادگاه صبر کنید، ممکنه خیلی دیر بشه و خسارت بیشتری به شما وارد بشه.

چیستی و اهمیت: با دستور موقت، می تونید از دادگاه بخواید فوراً جلوی ادامه کار متصرف رو بگیره تا رسیدگی اصلی انجام بشه. این دستور مثل یه ترمز دستی عمل می کنه.

شرایط صدور: اگه دلایل شما برای دادگاه موجه باشه، میتونه دستور جلوگیری از ایجاد آثار تصرف (مثلاً ساخت وساز، کشت و زرع) رو صادر کنه.

آثار: این دستور بلافاصله اجرا میشه و جلوی ضرر بیشتر شما رو می گیره. اگه در نهایت دادگاه به ضرر شما رأی بده، این دستور لغو میشه.

اجرت المثل ایام تصرف: حق تان را مطالبه کنید!

خب، اگه کسی بی اجازه ملک شما رو تصرف کرده باشه، علاوه بر اینکه باید ملک رو پس بده، باید خسارت دوران تصرفش رو هم پرداخت کنه. به این خسارت، اجرت المثل ایام تصرف میگن.

• مبنای قانونی: ماده ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی اجازه میده که شما اجرت المثل رو همزمان با درخواست رفع تصرف یا حتی بعد از اون، مطالبه کنید.
• نحوه مطالبه و محاسبه: این مبلغ بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشه. کارشناس میاد و با توجه به موقعیت ملک، متراژ، کاربری و نرخ اجاره بهای اون منطقه، اجرت المثل رو حساب می کنه.

تکلیف بنا و زراعت متصرف: چی میشه این ها؟

اگه متصرف عدوانی تو ملک شما ساخت و ساز کرده یا چیزی کاشته باشه، تکلیف اینا چی میشه؟ مواد ۱۶۴ و ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی به این موضوع پرداخته:

• ساختمان یا درخت: اگه طرف ساختمون ساخته یا درخت کاشته، اگه بعد از اجرای حکم رفع تصرف (یعنی ملک به شما برگشته)، ظرف یک ماه بیاد و دعوای مالکیت خودش رو مطرح کنه، اون بنا یا درخت فعلاً باقی میمونه تا دادگاه به دعوای مالکیتش رسیدگی کنه. وگرنه، بنا قلع و قمع (خراب) میشه و درخت ها هم کنده میشن.
• زراعت: اگه محصولات کشاورزی کاشته شده، بسته به اینکه موقع برداشت باشه یا نه، فرق می کنه. اگه موقع برداشت باشه، متصرف باید محصول رو برداشت کنه و اجرت المثل رو بده. اگه هنوز نرسیده، شما می تونید یا قیمت زراعت رو بهش بدید و ملک رو پس بگیرید یا اجازه بدید محصول رو برداشت کنه و در عوض اجرت المثل بگیرید.

تصرف عدوانی در املاک مشاعی: شریک تان هم متصرف میشه؟

در املاک مشاعی، یعنی ملکی که چند نفر شریک هستن، همه حق استفاده از تمام قسمت های ملک رو دارن، به شرطی که مزاحم حق بقیه نشن. حالا اگه یکی از شرکا، بدون اجازه بقیه بیاد و کل ملک یا قسمتی از اون رو در انحصار خودش دربیاره و مانع استفاده بقیه بشه، چی؟

ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی میگه که این وضعیت هم در حکم تصرف عدوانی یا ممانعت از حق محسوب میشه و بقیه شرکا می تونن از شریک متصرف شکایت کنن. حتی رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور هم این موضوع رو تأیید کرده. پس اگه شریک تون زیادی از حد برداشته، می تونید اقدام قانونی کنید.

تصرف عدوانی علیه امین: وقتی امانت دار خیانت میکنه!

فرض کنید ملک تون رو دست سرایدار، کارگر یا هر امین دیگه ای گذاشتید. حالا اون امین بعد از اینکه شما ملک رو خواستید، حاضر نمیشه ملک رو پس بده. اینجا تصرفش عدوانی محسوب میشه.

نکته مهم اینجاست که طبق ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی، شما باید قبل از طرح دعوا، با ارسال یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی، از اون امین بخواید که ظرف ده روز ملک رو تخلیه کنه. اگه ده روز گذشت و تخلیه نکرد، تازه می تونید دعوای رفع تصرف عدوانی رو مطرح کنید.

اگر مورد شکایت قرار گرفتید: دفاعیات متصرف عدوانی

خب، تا اینجا درباره نحوه شکایت و پیگیری دعوای تصرف عدوانی صحبت کردیم. اما فرض کنید خود شما هستید که مورد شکایت قرار گرفتید و متصرف عدوانی شناخته شده اید. در این حالت، شما هم حق دفاع از خودتون رو دارید. این دفاعیات می تونه متفاوت باشه:

سند مالکیت قانونی شما

اگه شما واقعاً مالک ملک هستید و سند رسمی به نام تونه، می تونید سند رو به دادگاه ارائه بدید و ثابت کنید که تصرف شما قانونیه و اصلاً عدوانی نیست.

مدارک تصرف با اجازه

اگه تصرف شما با اجازه قبلی مالک (خواهان) بوده، مثلاً یک قرارداد اجاره، یک مبایعه نامه (قولنامه خرید و فروش) یا حتی یک اجازه شفاهی معتبر که بتونید با شهادت شهود اثباتش کنید، می تونید این مدارک رو به دادگاه ارائه کنید و بگید که تصرف شما با رضایت بوده و عدوانی نیست.

اثبات عدم سبق تصرف خواهان

اگه خواهان نتونه ثابت کنه که قبل از شما، خودش اون ملک رو در تصرف داشته، دعوای تصرف عدوانیش رد میشه. شما می تونید با ارائه مدارک یا شهادت شهود ثابت کنید که خواهان هرگز تصرفی در ملک نداشته یا تصرفش مدت زیادی نبوده.

ثابت کردن عدم عدوانی بودن تصرف

شما می تونید ثابت کنید که تصرف شما اصلاً غیرقانونی نبوده. مثلاً ملک رو با یک قرارداد پیش خرید در اختیار گرفتید و هنوز سند به نام تون منتقل نشده. یا اینکه طرف مقابل قبلاً به شما اجازه استفاده داده بود و حالا حرفش رو پس گرفته.

انکار سوءنیت (برای دعاوی کیفری)

اگر شکایت از شما از نوع کیفری باشه، باید ثابت بشه که شما با قصد و نیت مجرمانه و با آگاهی از اینکه ملک مال شما نیست، اون رو تصرف کردید. شما می تونید با ارائه دلایلی مثل بی اطلاعی از مالکیت دیگری، یا اینکه فکر می کردید حق استفاده دارید، سوءنیت خودتون رو انکار کنید. البته این مورد کمی پیچیده تره و به دلایل قوی نیاز داره.

نمونه های کاربردی: دادخواست و شکواییه (ساختار)

در این قسمت، یک ساختار کلی از دادخواست حقوقی و شکواییه کیفری رو براتون میاریم تا بدونید هر کدوم چه بخش هایی دارن و چطوری باید پر بشن. یادتون باشه این ها فقط یک الگو هستن و هر پرونده ای جزئیات خاص خودش رو داره.

نمونه دادخواست حقوقی رفع تصرف عدوانی (ساختار)

برگ دادخواست به محاکم عمومی

مشخصات خواهان: (نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، اقامتگاه)

مشخصات خوانده: (نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، اقامتگاه)

وکیل خواهان: (در صورت وجود، مشخصات وکیل)

خواسته:

1. رفع تصرف عدوانی از ملک (نوع ملک، پلاک ثبتی، نشانی دقیق)
2. قلع و قمع اعیانی احداث شده توسط خوانده (در صورت وجود بنا یا اشجار جدید)
3. اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ (شروع تصرف خوانده) لغایت اجرای حکم
4. مطالبه کلیه خسارات دادرسی (هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و …)
5. تقاضای صدور دستور موقت (بر اساس ماده ۱۷۴ ق.آ.د.م.)

دلایل و منضمات:

• تصویر مصدق سند مالکیت (در صورت وجود)
• تصویر مصدق بنچاق یا اسناد عادی تصرف (در صورت نداشتن سند رسمی)
• استشهادیه محلی
• کپی قبوض آب، برق، گاز به نام خواهان
• تصویر گزارش تأمین دلیل صادره از دادگاه صلح
• شهادت شهود
• معاینه محل و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس
• تصاویر و فیلم (در صورت وجود)

شرح خواسته:

با سلام و احترام،
به استحضار می رساند که اینجانب …………. مالک/متصرف سابق یک قطعه ملک ……………. (نوع ملک، پلاک ثبتی، نشانی دقیق) می باشم. (در اینجا شرح دهید که ملک از چه زمانی در تصرف شما بوده و چگونه و از چه طریقی خوانده به صورت عدوانی آن را تصرف کرده و چه اقداماتی انجام داده است. جزئیات تاریخ و وقایع را دقیق ذکر کنید و به مدارک پیوست اشاره نمایید).
با عنایت به شرح فوق و مدارک پیوست، از محضر دادگاه محترم استدعا دارم بدواً دستور موقت مبنی بر ………… (مثلاً جلوگیری از ادامه ساخت وساز) صادر و متعاقباً با رسیدگی به دعوا، حکم بر رفع تصرف عدوانی خوانده از ملک مذکور، قلع و قمع اعیانی های احداثی و محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف و کلیه خسارات دادرسی را صادر فرمایید.

محل امضا و تاریخ

نمونه شکواییه کیفری تصرف عدوانی و ممانعت از حق (ساختار)

ریاست محترم دادگاه صلح شهرستان …………

مشخصات شاکی: (نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، اقامتگاه، شماره تماس)

مشخصات مشتکی عنه: (نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، اقامتگاه، شماره تماس)

وکیل شاکی: (در صورت وجود، مشخصات وکیل)

اتهام: تصرف عدوانی و/یا ممانعت از حق (موضوع ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی)

محل وقوع جرم: (نشانی دقیق ملک)

تاریخ وقوع جرم: (تاریخ دقیق یا تقریبی شروع تصرف/ممانعت)

دلایل و منضمات:

• تصویر مصدق سند رسمی مالکیت
• تصویر گزارش تأمین دلیل (در صورت وجود)
• تصویر گزارش نیروی انتظامی (در صورت وقوع درگیری یا حضور ضابطین)
• استشهادیه محلی
• شهادت شهود
• تصاویر و فیلم از وضعیت ملک و اقدامات متهم
• سایر دلایل اثبات جرم (مانند پیامک، مکاتبات و …)

شرح شکواییه:

با سلام و احترام،
به استحضار می رساند که اینجانب …………. (نام شاکی) به موجب سند مالکیت رسمی پیوست، مالک شش دانگ ملک/آپارتمان/زمین به پلاک ثبتی …………….. واقع در ……………….. می باشم. (در اینجا به تفصیل شرح دهید که مشتکی عنه چگونه و با چه اقداماتی (مثلاً شکستن قفل، دیوارکشی، تهدید و…) به صورت عدوانی ملک شما را تصرف کرده یا مانع استفاده شما از حق قانونی تان شده است. به سوءنیت و قهر و غلبه او اشاره کنید و وقایع را به ترتیب زمانی توضیح دهید. به مدارک پیوست اشاره کنید که ادعای شما را تأیید می کنند).
با توجه به اینکه عمل مشتکی عنه منطبق با ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (کتاب تعزیرات) جرم محسوب می گردد، لذا با تقدیم این شکواییه، تقاضای تعقیب و مجازات مشتکی عنه و همچنین صدور حکم بر رفع تصرف عدوانی/ممانعت از حق از ملک اینجانب را از محضر محترم دادگاه صلح استدعا دارم.

محل امضا و تاریخ

سوالات متداول

آیا برای طرح شکایت تصرف عدوانی حتماً باید سند مالکیت داشت؟

برای طرح شکایت تصرف عدوانی حقوقی، خیر. مهم این است که شما بتوانید ثابت کنید قبل از متصرف فعلی، شما آن ملک را در تصرف خود داشته اید (سبق تصرف). اما برای طرح شکایت تصرف عدوانی کیفری، بله، اثبات مالکیت رسمی شما از طریق سند الزامی است.

مدت زمان رسیدگی به پرونده تصرف عدوانی چقدر است؟

رسیدگی به دعاوی تصرف عدوانی (چه حقوقی و چه کیفری) طبق ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی، تابع تشریفات آیین دادرسی نیست و خارج از نوبت انجام می شود. این به معنای رسیدگی سریع تر نسبت به سایر دعاوی است، اما مدت زمان دقیق به عوامل مختلفی مثل حجم کاری دادگاه، تعداد جلسات رسیدگی، نیاز به کارشناسی و… بستگی دارد و نمی توان زمان مشخصی را تعیین کرد.

آیا می توان همزمان شکایت حقوقی و کیفری مطرح کرد؟

بله، این امکان وجود دارد. شما می توانید همزمان هم دادخواست حقوقی رفع تصرف عدوانی را در دادگاه صلح مطرح کنید و هم شکواییه کیفری تصرف عدوانی را ثبت کنید. دادگاه ها معمولاً به هر دو جنبه پرونده رسیدگی می کنند و ممکن است در نهایت هم حکم به رفع تصرف و هم مجازات (حبس) متصرف صادر شود.

مجازات تصرف عدوانی کیفری چیست؟

بر اساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات)، مجازات تصرف عدوانی کیفری، علاوه بر حکم به رفع تصرف از ملک، حبس از یک ماه تا یک سال است. در برخی موارد خاص که متصرفین بیشتر از سه نفر باشند یا با سلاح اقدام کرده باشند، مجازات می تواند شدیدتر باشد.

در صورت تصرف عدوانی زمین کشاورزی چه باید کرد؟

اگر زمین کشاورزی شما به صورت تصرف عدوانی درآمده، می توانید هم از طریق حقوقی و هم کیفری اقدام کنید. ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی به طور خاص به تصرف در اراضی مزروعی، جنگل ها، مراتع و منابع طبیعی اشاره دارد و برای متصرف، علاوه بر رفع تصرف، مجازات حبس نیز تعیین کرده است. جمع آوری مدارک سبق تصرف، استشهادیه محلی و در صورت امکان تأمین دلیل، به شما کمک زیادی خواهد کرد.

جمع بندی و یک توصیه دوستانه

در آخر، یادتون باشه که وقتی با مشکل تصرف عدوانی یا ممانعت از حق روبرو میشید، ممکنه احساس سردرگمی و کلافگی کنید. این موضوعات حقوقی، با تمام ظرافت ها و پیچیدگی هایی که دارن، نیازمند دقت و آگاهی کامل هستن. انتخاب راه درست، جمع آوری مدارک کافی و تنظیم صحیح دادخواست یا شکواییه، می تونه تفاوت بزرگی در نتیجه پرونده تون ایجاد کنه.

پس بهتره برای اینکه هم از تضییع حقوق تون جلوگیری کنید و هم روند پرونده تون سریع تر پیش بره، حتماً از یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی کمک بگیرید. یک وکیل خوب می تونه راهنمای شما باشه و بهترین مسیر رو بهتون نشون بده. یادتون باشه، «یک چاره از هزار تدبیر بهتر است» و در اینجور موارد، چاره کار، اغلب مشاوره با اهل فن است.